Financement d’un Bien Immobilier à Majorque

Dans le passé comme dans le présent, il y a toujours eu des clients qui pour des raisons divers sont intéressés par un financement de leur Bien Immobilier à Majorque.Bien que nous ne soyons pas des courtiers financiers, il va de soit que ce sujet fasse partie de nos prestations et que nous donnions tout l’appui possible à notre client intéressé.Une partie de nos clients estant d’origine espagnole s’adresse généralement directement à sa banque habituelle de confiance espagnole et qui fait que notre intervention n’est généralement pas nécessaire, à part fournir la documentation requise.Le cercle international, provenant de pratiquement toute l’Europe, agit généralement de la même manière, à savoir, s’adresse à sa banque de coutume qui transfèrera la somme requise pour son Bien Immobilier à Majorque.La différence majeure qui réside entre un financement par une banque espagnole ou une banque française ou allemande.... est le fait que la banque étrangère ne pourra pas vérifier le livre foncier espagnole -  procédure longue et compliquée - et exigera un dépôt de garantie additionnel comme des titres ou autres.Bien souvent cette proposition de solution ne convient pas vraiment, et fait que nous sommes continuellement à la recherche de solutions plus adéquates et économes que nous puissions offrir.Avant la débâcle de la crise financière, une multitude de banques espagnoles offraient des conditions de prise d’hypothèque acceptables. La situation s’est vue quelque peu améliorée en 2013 mais reste quand–même très insatisfaisante.Le financement par une banque espagnole pour un acheteur d’origine étrangère apporte le fort avantage de pouvoir présenter la propriété en soit comme garantie en s’inscrivant dans le livre foncier majorquin/espagnole.Après de longues recherches, nous sommes heureux de pouvoir vous présenter, - à part de la Deutsche Bank avec qui nous travaillons depuis de nombreuses années - un partenaire bancaire s’adressant à une clientèle internationale, offrant un financement allant jusqu’à 60% de la somme requise sous des conditions très acceptables. 

Je me réjoui d´avance de votre prise de contact  info@azur-mallorca.com Franz Stockinger
Azur Mallorca Inmobiliaria S.L.U. Mallorca Immobilier sur toutes les belles côtes et le centre de l’île romantiquehttp://www.azur-mallorca.com?language=FRA

 

 

 

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Majorque Immobiliers: Comment définissez-vous près de la plage?

Sûr tous des professionnels du secteur immobilier vous entendez à cette question, les plus différentes informations. La définition va de directement à la plage jusqu' à une distance de 10 kilomètres. Notre entreprise d’immobilières avec le siège sur la côte sud de Majorque, est de plus que 15 ans actifs sur cette île magnifique et nous offrons notamment des propriétés à tous les belles côtes et au romantique centre de cette île. Nous avons maintenant essayé de définir l'expression « près de la plage » à notre avis, et sélectionné un choix d'immobiliers d'un genre bien spécial.

Ils sont très spéciale, parce que ils sont situé près de la plage naturelle d’Es Trenc et d’autre part parce que la plus courte distance est de 100 m et la plus longue de 900 m.
Le moins cher objet est un appartement nouvelle avec 2 chambres à coucher, 2 salles de bains et une piscine communale, seulement à 200 mètres de la plage. Le prix de cette propriété est € 260,000 -. (Plus 8% les coûts fiscaux et 2% les frais d'acquisition). Alors, vous prenez votre sac de plage et après 2 minutes de marche, vous avez les pieds au sable blanc, dans l’eau tiède qui est d’une couleur des émeraudes verte et claire, tout dans un paysage unique de dunes dans une forêt de pins. Par les couleurs caractéristiques de l'eau qui jeux d’un vert émeraude au bleu azur au bleu foncé, vous êtes transportés directement vers les Caraïbes.

La fourchette de prix des appartements et maisons présentées s’étend à €498.000 pour une petite villa avec 3 chambres à coucher, une piscine privée et un garage au sous-sol pour 4 à 5 voitures. Parmi les propriétés proposées sont aussi des terrains de 450 m² pour un prix de € 103.500 qui sont constructibles avec une maison individuelle de 200 m². La vue de mer est incluse et la distance jusqu'à la plage est à 200 m.

Particulièrement remarquable est la proximité de tous les immobilières près du Club Nautico Sa Rapita. La Marina bien populaire, offre d’amarres de 4 à 12 m de longueur à la vente et à la location. L’éventail d’offres du port comprend divers fournisseurs de services et entreprises de services. Également ils offrent des cours de voile (âge préscolaire), et des cours de plongée

Franz Stockinger
Azur Mallorca Inmobiliaria

Majorque Immobiliers - Azur Mallorca Inmobiliaria

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Location touristique de propriétés immobilières à Majorque

Le marché

En 2011, environ 10 millions de touristes sont venus à Majorque, seulement de l’Allemagne 4.2 millions. Pour l’année 2012 avec une augmentation de 4 % nous sommes arrivés à un record historique. L’industrie hôtel sur l’île dispose d’un large éventail de simple à luxurieux. Avec l’ouverture de l’hôtel Jumeirah Port Soller & Spa cette année, la zone des 5 étoiles qui sont déjà représenté en Mallorque, a été élargie. Par contre, les nombre de touristes qui pour des raisons diverses ne réserver pas un hôtel, mais préfèrent louer une maison de vacances privée deviendra plus à Majorque. Sauf pour des familles nombreuses ou des groupes, l’idée d’économiser ne joue aucun rôle, car toutes les offres tout-inclus de la catégorie intermédiaire sont moins chère qu’une bonne maison de vacances. Le sujet est plutôt une expérience de vacances de meilleure qualité, sans le corset de procédures uniformes dans les hôtels. Par cette situation une plus grande liberté pour les plans des vacances sont possible et par conséquence plus d’espace pour la vie privée. Bien entendu, ces vacanciers indépendants attendent une maison de vacances d’une qualité irréprochable dans un environnement sympathique avec des activités récréatives et de loisirs élevés

Les rendements

Le motif pour le propriétaire de donner sa propriété à la location touristique de Majorque est une des perspectives de rendement solides. Le modèle d’affaires fait intéressant aussi pour les investisseurs. Le mélange de location et occupation par le propriétaire est économiquement très intéressant et pour la majorité des propriétaires, une option préférée. Si les périodes occupés par le propriétaire ne sera portée lourdement dans la haute saison touristique, vous pouvez également à l’usage mixte, déjà après une durée de court terme générer un rendement net de 4% de votre l'investissement total.

Situation juridique

Jusqu’à maintenant la sécurité juridique au sujet de loue des locations privé pour des vacances n’a pas été très claire. Cette zone est maintenant clairement réglementée par la loi n ° 14.884 du tourisme des îles Baléares, la loi 8/2012 19 Juillet 2012. Les passages qui concernent les séjours de vacances dans des maisons de vacances sont réglés par article 49 au 52. La loi autorise explicitement la location de maisons détachées ou de maisons jumelées si elles satisfont les besoins au minimum.
Une des conditions comprend qu’une déclaration relevant a été déposée au ministère approprié de la société qui s’occupe pour ses propriétés. Si n’est-ce pas le cas, le loue est illégale et passible de peines sévères. Pour les appartements, les règles sont plus complexes mais sous une assistance professionnel satisfaisables.

Procéder – notre service

Pour tous notre clientèles, qui actuellement nous accompagnons dans leur recherche pour l’achat d’une maison et qui désire de utilisé la propriété aussi touristiquement, nous offrons sur ce sujet ce conseils d’experts gratuitement. Bien sûr, ceci s’applique également aux clients qui ont déjà acheté par notre agence. En dehors de l’aspect juridique, il est à envisager si la propriété est attractif pour le loue des vacances. En plus il faut considérer comment la relation entre le prix d’achat et des loyers se posent. Un facteur important, sont les coûts et non des moindres, la situation concurrentielle du lieu.
Pour des raisons logistiques nous offrons le service total pour la location que sur la côte sud de Majorque dans la région l’Es Trenc

Pour la vidéo de la plage >>
Une description détaillée de notre service pour notre clientèle qui désire d’acheter une maison en Mallorque pour leur intérêt personnel et/ou location, vous trouvez en message
« l’achat maison-plus »

Avec meilleurs salutations de Mallorque
Franz Stockinger

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Acquisition de sociétés immobilières maintenant avec des droits de mutation

A été précédemment un bien immobilier pour plus de 3 ans en possession d'un S.L. (Sociedad de responsabilidad limitada), ainsi une société à responsabilité limitée conformément à la française S.A.R.L., l'achat ou la vente de l'immeuble a été exempter des droits de mutation, à condition qu'aucun actionnaire du côté des acheteurs possédait plus de 50% des parts de la société.

Le transfert de propriété s'est déroulé de telle sorte que l'acheteur ou respectivement les acheteurs n'achetaient pas la propriété, mais ils acquéraient par un soi-disant "share-deal" 100% des parts de la société propriétaire.

Bien que cette méthode n'a jamais été appliquée par la grande majorité des acheteurs de propriété, des acheteurs versés dans les affaires ou ceux avec une assistance juridique appropriée, pouvaient économiser beaucoup d'argent de cette façon jusqu'à présent.

Mais c'est maintenant passé.

Par la loi n° 7/2012 en date du 29.10.2012  l'exemption du droit de mutation à l'achat d'actions d'une  S.L. immobilier a été supprimée avec effet immédiat.

Des exceptions sont faites quand il n’est pas une société  purement immobilière, mais une entreprise comme des hôtels, par exemple. Ici le share-deal est exempte du droit de mutation, même si une grande partie d’actifs de la société est constitué d'une propriété.

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Clauses délicates dans le contrat d'achat de votre propriété à Majorque

Lors de l'achat d'une propriété surgissent plusieurs reprises des situations qu'ils ont besoin des clauses contractuelles. Sont généralement utiles et certains d'entre eux sont indispensables. Pourtant, méritent une attention particulière des parties contractantes. L'un de ces composants est la clause résolutoire.

La clause décrit les conditions dans lesquelles les parties contractantes peuvent décider unilatéralement de résilier un contrat, respectivement obtenir un paiement rétroactif du contrat.

Dans la pratique se produit ceci: Même s'il est vrai que l'offre de propriétés à Majorque est grand, il arrive fréquemment que, parmi les propriétés qui sont prêts à être occupés n'est pas jugée appropriée. Ainsi, le requérant décide d'acheter une maison - encore en construction - à un promoteur. Le permis de construire est présent et on prend la décision raisonnable de signer un contrat de vente notarié, qui se réfère à la propriété terminée. L'acheteur paie une part équitable à signer le contrat notarié et au lieu est inscrit déjà comme propriétaire au registre cadastral. Pour ce premier paiement est réellement raisonnable, doit correspondre à la valeur suivante: valeur du bien  avec des coûts de développement  + les coûts pour le permis de construire comprenant les honoraires de l'architecte  par le dossier de construction et le plan de exécution + le valeur de la construction au moment du paiement. Bien qu'il soit vrai que l'acheteur est déjà inscrit comme propriétaire, le transfert permanent ne se produit pas qu'après le paiement intégral du prix d'achat convenu.

Maintenant il y a un risque pour les deux parties et le contrat doit être rédigé de manière qui no pourraient pas entraîner des pertes financières.

Pour l'acheteur de la propriété il y a un risque que l'entreprise de développement ou de construction ne peuvent pas - ou ne veulent pas - terminer la construction.

Ainsi, l'acheteur ajoute une clause résolutoire qui est formulé de telle manière qu'il peut mettre fin au contrat avec le promoteur si nécessaire et terminer le bâtiment avec une autre entreprise. Si le contrat a été correctement rédigé, toujours payé que ce qui était déjà sur le terrain, et souffre d'aucune perte financière - ou au moins une calculable. Dehors de la gêne occasionnée.

Pour le vendeur, donc le constructeur ou le promoteur, il y a un risque que l'acheteur ne peut pas - ou ne veut pas - payer la propriété. Alors il se protège également d'un cas de sinistre avec la clause résolutoire. Quand il s'agit de carences dues à des défauts de construction, naturellement la clause ne prend pas effet et s'il n'y a pas d'accord il faut aller au tribunal. 

Dans les deux cas décrits, cette clause est une solution utile et raisonnable et ne serait vraiment pas besoin d'autre explication. Alors pourquoi l’appelle «une clause délicate»?  Et bien, est partie intégrante du contrat notarié et donc reflétées dans le registre des terres. L'expérience de nombreuses années de pratique m'a incité à aborder ce sujet.

Le problème est - comme il est décrit dans un article dans une autre partie de ce blog (Pourquoi ma maison n'est pas inscrit au registre foncier?) - la croyance largement répandue que certaines choses fonctionnent pour eux-mêmes. Mais ils ne le font pas.

Comme dans l'exemple décrit ici, dans la plupart des cas se termine la construction. L'acheteur effectue les paiements à temps, s'installe dans sa nouvelle maison et prêt.

Tout bien, mais la clause résolutoire se reflète encore dans le registre foncier et il y reste jusqu'à la présentation d'un certificat d'élimination. Si le vendeur effectue son travail correctement et/ou l'acheteur dispose d'une aide professionnelle à côté de lui – d'un avocat et/ou d'un bon agent immobilier – le paiement final sera effectué uniquement en échange de ce certificat d'élimination.

Mais dans la pratique je rencontre encore et encore des clauses pas éliminées quand des propriétaires me offrent ans après leur propriété à vendre. Si tout va bien, l'entreprise de construction encore subsiste et si le propriétaire a conservé les bordereaux de paiement on peut résoudre le problème rapidement.

Les problèmes surgissent, quand la société vendeuse n'existe plus et il n'y a pas de successeur légal. Ce qui s'est passé l'année dernière en pratique. Le certificat d'élimination seulement peut être délivré par le bénéficiaire de la clause, donc par le promoteur/constructeur – ou par un tribunal. Dans le cas mentionné n'était que la deuxième variante, comme le promoteur allemand était insolvable depuis ans. Alors, à chercher les bordereaux de paiement et un avocat. Cet plaint devant le tribunal local par l'élimination de la clause résolutoire et si dans le délai prévu il n'y a aucune opposition auprès du tribunal, le juge peut délivrer le certificat et l'inscription dans le registre foncier sera supprimé. La durée de cette action peut prendre jusqu'à un an et des coûts (évitables) de plusieurs milliers d'euros.

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