Clauses délicates dans le contrat d'achat de votre propriété à Majorque

Lors de l'achat d'une propriété surgissent plusieurs reprises des situations qu'ils ont besoin des clauses contractuelles. Sont généralement utiles et certains d'entre eux sont indispensables. Pourtant, méritent une attention particulière des parties contractantes. L'un de ces composants est la clause résolutoire.

La clause décrit les conditions dans lesquelles les parties contractantes peuvent décider unilatéralement de résilier un contrat, respectivement obtenir un paiement rétroactif du contrat.

Dans la pratique se produit ceci: Même s'il est vrai que l'offre de propriétés à Majorque est grand, il arrive fréquemment que, parmi les propriétés qui sont prêts à être occupés n'est pas jugée appropriée. Ainsi, le requérant décide d'acheter une maison - encore en construction - à un promoteur. Le permis de construire est présent et on prend la décision raisonnable de signer un contrat de vente notarié, qui se réfère à la propriété terminée. L'acheteur paie une part équitable à signer le contrat notarié et au lieu est inscrit déjà comme propriétaire au registre cadastral. Pour ce premier paiement est réellement raisonnable, doit correspondre à la valeur suivante: valeur du bien  avec des coûts de développement  + les coûts pour le permis de construire comprenant les honoraires de l'architecte  par le dossier de construction et le plan de exécution + le valeur de la construction au moment du paiement. Bien qu'il soit vrai que l'acheteur est déjà inscrit comme propriétaire, le transfert permanent ne se produit pas qu'après le paiement intégral du prix d'achat convenu.

Maintenant il y a un risque pour les deux parties et le contrat doit être rédigé de manière qui no pourraient pas entraîner des pertes financières.

Pour l'acheteur de la propriété il y a un risque que l'entreprise de développement ou de construction ne peuvent pas - ou ne veulent pas - terminer la construction.

Ainsi, l'acheteur ajoute une clause résolutoire qui est formulé de telle manière qu'il peut mettre fin au contrat avec le promoteur si nécessaire et terminer le bâtiment avec une autre entreprise. Si le contrat a été correctement rédigé, toujours payé que ce qui était déjà sur le terrain, et souffre d'aucune perte financière - ou au moins une calculable. Dehors de la gêne occasionnée.

Pour le vendeur, donc le constructeur ou le promoteur, il y a un risque que l'acheteur ne peut pas - ou ne veut pas - payer la propriété. Alors il se protège également d'un cas de sinistre avec la clause résolutoire. Quand il s'agit de carences dues à des défauts de construction, naturellement la clause ne prend pas effet et s'il n'y a pas d'accord il faut aller au tribunal. 

Dans les deux cas décrits, cette clause est une solution utile et raisonnable et ne serait vraiment pas besoin d'autre explication. Alors pourquoi l’appelle «une clause délicate»?  Et bien, est partie intégrante du contrat notarié et donc reflétées dans le registre des terres. L'expérience de nombreuses années de pratique m'a incité à aborder ce sujet.

Le problème est - comme il est décrit dans un article dans une autre partie de ce blog (Pourquoi ma maison n'est pas inscrit au registre foncier?) - la croyance largement répandue que certaines choses fonctionnent pour eux-mêmes. Mais ils ne le font pas.

Comme dans l'exemple décrit ici, dans la plupart des cas se termine la construction. L'acheteur effectue les paiements à temps, s'installe dans sa nouvelle maison et prêt.

Tout bien, mais la clause résolutoire se reflète encore dans le registre foncier et il y reste jusqu'à la présentation d'un certificat d'élimination. Si le vendeur effectue son travail correctement et/ou l'acheteur dispose d'une aide professionnelle à côté de lui – d'un avocat et/ou d'un bon agent immobilier – le paiement final sera effectué uniquement en échange de ce certificat d'élimination.

Mais dans la pratique je rencontre encore et encore des clauses pas éliminées quand des propriétaires me offrent ans après leur propriété à vendre. Si tout va bien, l'entreprise de construction encore subsiste et si le propriétaire a conservé les bordereaux de paiement on peut résoudre le problème rapidement.

Les problèmes surgissent, quand la société vendeuse n'existe plus et il n'y a pas de successeur légal. Ce qui s'est passé l'année dernière en pratique. Le certificat d'élimination seulement peut être délivré par le bénéficiaire de la clause, donc par le promoteur/constructeur – ou par un tribunal. Dans le cas mentionné n'était que la deuxième variante, comme le promoteur allemand était insolvable depuis ans. Alors, à chercher les bordereaux de paiement et un avocat. Cet plaint devant le tribunal local par l'élimination de la clause résolutoire et si dans le délai prévu il n'y a aucune opposition auprès du tribunal, le juge peut délivrer le certificat et l'inscription dans le registre foncier sera supprimé. La durée de cette action peut prendre jusqu'à un an et des coûts (évitables) de plusieurs milliers d'euros.

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