Lors de l'achat d'une propriété surgissent
plusieurs reprises des situations qu'ils ont besoin
des clauses contractuelles. Sont généralement utiles et certains d'entre eux
sont indispensables. Pourtant, méritent une attention particulière des parties
contractantes. L'un de ces composants est la clause résolutoire.
La clause décrit les
conditions dans lesquelles les parties contractantes peuvent décider
unilatéralement de résilier un contrat, respectivement obtenir un paiement
rétroactif du contrat.
Dans la pratique se
produit ceci: Même s'il est vrai que l'offre de propriétés à Majorque est
grand, il arrive fréquemment que, parmi les propriétés qui sont prêts à être
occupés n'est pas jugée appropriée. Ainsi, le
requérant décide d'acheter une maison - encore en construction - à un
promoteur. Le permis de construire est présent et on prend la décision raisonnable de signer un
contrat de vente notarié, qui se réfère à la propriété terminée. L'acheteur
paie une part équitable à signer le contrat notarié et au lieu est inscrit déjà comme propriétaire au
registre cadastral. Pour ce premier paiement est réellement raisonnable, doit correspondre à la valeur suivante: valeur du bien
avec des coûts de développement + les coûts pour
le permis de construire comprenant les honoraires de
l'architecte par
le dossier de construction et le plan de exécution +
le valeur de la construction au
moment du paiement. Bien qu'il soit vrai que
l'acheteur est déjà inscrit comme propriétaire, le
transfert permanent ne se produit pas qu'après le paiement intégral du prix
d'achat convenu.
Maintenant il y a
un risque pour les deux parties et le contrat doit
être rédigé de manière qui no pourraient pas
entraîner des pertes financières.
Pour l'acheteur de
la propriété il y a un risque que l'entreprise de développement ou de
construction ne peuvent pas - ou ne veulent pas - terminer la construction.
Ainsi, l'acheteur
ajoute une clause résolutoire qui est formulé de telle manière qu'il peut
mettre fin au contrat avec le promoteur si nécessaire et terminer le bâtiment
avec une autre entreprise. Si le contrat a été
correctement rédigé, toujours payé que ce qui était
déjà sur le terrain, et souffre d'aucune perte financière - ou au moins une
calculable. Dehors de la gêne occasionnée.
Pour le vendeur,
donc le constructeur ou le promoteur, il y a un risque que l'acheteur ne peut
pas - ou ne veut pas - payer la propriété. Alors il se protège également d'un
cas de sinistre avec la clause résolutoire. Quand il
s'agit de carences dues à des défauts de construction, naturellement
la clause ne prend pas effet et s'il n'y a pas d'accord il
faut aller au tribunal.
Dans les deux cas
décrits, cette clause est une solution utile et raisonnable et ne serait
vraiment pas besoin d'autre explication. Alors
pourquoi l’appelle «une clause délicate»?
Et bien, est partie intégrante du contrat
notarié et donc reflétées dans le registre des terres.
L'expérience de nombreuses années de pratique m'a
incité à aborder ce sujet.
Le problème est -
comme il est décrit dans un article dans une autre partie de ce blog (Pourquoi ma maison n'est
pas inscrit au registre foncier?) - la croyance largement répandue que
certaines choses fonctionnent pour eux-mêmes. Mais ils ne le font pas.
Comme dans l'exemple
décrit ici, dans la plupart des cas se termine la construction. L'acheteur
effectue les paiements à temps, s'installe dans sa nouvelle maison et prêt.
Tout bien, mais la
clause résolutoire se reflète encore dans le registre foncier et il y reste jusqu'à la
présentation d'un certificat d'élimination. Si le vendeur effectue son travail correctement et/ou l'acheteur dispose d'une aide professionnelle à côté
de lui – d'un avocat et/ou d'un
bon agent immobilier – le paiement final sera
effectué uniquement en échange de ce certificat d'élimination.
Mais dans la pratique je
rencontre encore et encore des clauses
pas éliminées quand des propriétaires me offrent ans
après leur propriété à vendre.
Si tout va bien, l'entreprise de construction encore
subsiste et si le propriétaire a conservé les bordereaux de paiement on peut
résoudre le problème rapidement.
Les problèmes
surgissent, quand la société vendeuse n'existe plus
et il n'y a pas de successeur légal. Ce qui s'est
passé l'année dernière en pratique. Le certificat
d'élimination seulement peut être délivré par le
bénéficiaire de la clause, donc par le promoteur/constructeur – ou par un tribunal. Dans le cas
mentionné n'était que la deuxième variante, comme le promoteur allemand était insolvable depuis
ans. Alors, à chercher
les bordereaux de paiement et un avocat. Cet plaint devant
le tribunal local par l'élimination de la clause résolutoire et si dans le délai prévu il
n'y a aucune opposition auprès du tribunal, le juge peut délivrer le certificat et l'inscription dans le registre foncier sera supprimé. La durée de cette action peut prendre jusqu'à un an et des coûts (évitables) de plusieurs milliers d'euros.
1 commentaires:
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